Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Egal, ob bei Verkauf, Scheidung oder Erbfall – häufig muss festgestellt werden, wie viel eine Immobilie wert ist.

Fakt ist, dass eine Immobilie immer nur so viel wert ist, wie der Käufer zu zahlen bereit ist. Der Markt bestimmt den Preis. Um die potenziellen Käufer nicht direkt abzuschrecken, sollte kein stark überhöhter Preis zu Beginn festgelegt werden. Hiermit würde lediglich der Kaufprozess verzögert und riskiert werden, dass der Erlös am Ende unter dem eigentlichen Marktwert liegt. Aber auch ein zu niedriger Preis ist nicht empfehlenswert, da er zu Unsicherheit beim Käufer führen könnte. Mithilfe einer professionellen Einschätzung des Marktwertes erlangen Sie Vertrauen beim Käufer. Ein Inserat der Immobilie mit 5% über dem Marktwert, lässt Verhandlungsspielraum und vermittelt dem Käufer das Gefühl, ein gutes Geschäft gemacht zu haben.

Gründe für eine Immobilienbewertung

Bei einer Vermietung ist der Vermieter dazu verpflichtet, sich an das Niveau der örtlichen Vergleichsmieten zu halten. Dabei hat dieser einen Spielraum von bis zu 20%. Wer diesen Wert übersteigt, betreibt Mietwucher und muss mit Geld- oder sogar Freiheitsstrafen rechnen. Um sich einen Überblick über die Vergleichswerte zu verschaffen, gibt es in vielen deutschen Regionen einen Mietspiegel, der die Grundlage von Mietpreisen bildet.

Wenn es um einen Scheidungsfall, Enteignungen oder Privatinsolvenz geht, kann die Immobilie als Vermögenswert relevant werden. Dabei kann der Wert bei gerichtlichen Einigungen in entsprechende Berechnungen einbezogen werden.

Bei einer Erbschaft ist oft unklar, was mit der Immobilie geschehen soll. Ist ein Verkauf oder eine Vermietung besser, sind Renovierungen notwendig und welche Aufgaben kommen auf den Erben zu? Im Grunde ähneln die Aufgaben denen, die bei einer erworbenen Immobilie anfallen. Dennoch gibt es wichtige Punkte, die es zu beachten gilt. Große Entfernungen zwischen dem eigenen Wohnort und der geerbten Immobilie können Probleme mit sich bringen. Es entsteht ein hoher Zeitaufwand und es fehlt in der Regel der Überblick über den Zustand der Immobilie. Außerdem fällt bei der Überschreitung des gesetzlichen Freibetrags die Erbschaftsteuer an. Dafür setzt der Gesetzgeber einen Wert für die Immobilie fest und der Erbe muss einen prozentualen Anteil des Immobilienerbes an das Finanzamt zahlen. Ein Tipp ist, sich selbst aktiv eine Bewertung der Immobilie einzuholen, um unter den ortsüblichen Schätzwert zu kommen und somit auch die Steuerzahlungen zu reduzieren.

Die wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung

Der wichtigste Faktor ist die Lage. Die Immobilie ist umso wertstabiler und demnach teurer, je besser die Lage ist. Die Lage ist nicht veränderbar. Der Zustand der Immobilie kann jedoch durch Renovierung und Sanierung jederzeit verbessert werden. Auch das Baujahr kann eine wichtige Rolle spielen. Ein hohes Baualter muss jedoch nicht zwingend einen niedrigen Wert bedeuten. Weitere Faktoren sind Ausbaumöglichkeiten der Immobilie, der Erschließungszustand zu Telefon- und Wassernetzen, Nutzung und das Inventar.

Probleme können bei der Beurteilung verschiedener Faktoren auftreten. Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien zu positiv, wobei die Käufer meist Mängel suchen, um den Preis zu drücken. Die Preisvorstellungen gehen deshalb oft sehr weit auseinander.

Drei Verfahren zur Immobilienbewertung

Für eine professionelle Immobilienbewertung hat der Gesetzgeber drei verschiedene Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung herangezogen werden. Welches dabei das sinnvollste ist, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab. In den Verfahren wird der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, bestimmt. Dieser Wert gibt die stichtagsbezogenen Marktverhältnisse an.

Das Vergleichswertverfahren wird beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und baugleichen Reihenhäusern verwendet. Die Grundlage dazu bieten die Preise von ähnlichen Immobilien, die verglichen werden. Dieses Verfahren kann demnach auch von Laien durchgeführt werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich der Preis am aktuellen Markt orientiert und so ein realistisch erzielbarer Marktwert erzeugt werden kann. Allerdings werden die Immobilien häufig zu emotional bewertet und Faktoren, die für die Profis eine eher untergeordnete Rolle spielen würden, werden stärker gewichtet.

Ohne vergleichbare Immobilien wird oft das Sachwertverfahren für die Wertermittlung genutzt. Hierbei wird der reine Substanzwert ermittelt, also der Wert des Grundstückes und dessen, was darauf gebaut wurde. Von diesem Betrag geht dann noch eine Alterswertminderung von 1,25% ab und er wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dadurch wird die Lage der Immobilie einbezogen. Es ergibt sich eine objektive Einschätzung der Immobilie, die auch auf sehr individuell gestaltete Immobilien angewendet werden kann. Allerdings könnte der Wert vom tatsächlichen Marktwert abweichen und der Preis schwankt von Region zu Region im Laufe der Zeit. Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und für Laien nur schwer zu durchschauen.

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant, da es in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt wird. Dabei geht es nicht um den Wert der Immobilie, sondern um die Höhe der Einnahmen, die mit ihr erzielt werden können. Bei der Bewertung sind zwei Komponenten maßgeblich: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Die Bodenwertverzinsung wird hierbei vom Reinertrag abgezogen und mit einem Vervielfältiger, der den Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer angibt, multipliziert. Hieraus kann eine sehr präzise Angabe über den Wert getätigt werden. Die Nachteile hierbei sind, dass viele Variablen im Wert exakt angegeben sein müssen und Mietzahlungen in der Zukunft anders ausfallen und daher falsch kalkuliert werden könnten.

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Andreas Döring

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